IMPIDE QUE TU VECINA/O PIERDA EL NOMBRE

La junta de propietarios tiene derecho a prohibir, limitar o acondicionar las viviendas de uso turístico en la finca. Esto se puede hacer mediante la aprobación de una reforma de los estatutos de la finca que incluya el acuerdo (o bien mediante la creación de estatutos si no existen). Este acuerdo se puede adoptar con una mayoría de tres quintas partes de los propietarios y de las cuotas de participación Los estatutos de una comunidad de propietarios aprobados en Junta deben seguir un procedimiento específico para tener efectos en el futuro. El registro no es automático ni obligatorio, pero sí recomendable. El proceso es el siguiente: 🗂️ Registro de estatutos de la comunidad de propietarios 1. Aprobación en Junta de propietarios

• Los estatutos de la finca deben aprobarse por unanimidad de todos los propietarios, según el artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), salvo los acuerdos relativos a la actividad turística que se pueden aprobar por una mayoría de 3/5 partes de la propiedad.
• El acuerdo debe constar en el acta de la Junta, firmada por el presidente y el secretario.

2. Redacción formal de los estatutos

• Se recomienda redactarlos en documento público (ante notario), aunque pueden constar en documento privado si se acredita la unanimidad.

3. Inscripción en el Registro de la Propiedad

• Para que los estatutos tengan efectos frente a terceros (por ejemplo, nuevos compradores), deben inscribirse en el Registro de la Propiedad correspondiente.
• Esto se hace mediante:
  • Escritura pública notarial que incorpore el acuerdo de la Junta.
  • Presentación en el Registro junto con la certificación del acta y la unanimidad.

4. Referencia catastral y datos registrales

• Es necesario identificar la finca registral, su referencia catastral y los elementos privativos afectados.

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📌 Consideraciones prácticas No es obligatorio inscribir los estatutos, pero si no se hace, no vinculan a terceros (por ejemplo, nuevos propietarios). Muchas Comunidades de Propietarios no actúan hasta que no tienen el problema encima. Además, con la nueva modificación de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), algunas han pensado que ya no hace falta ningún tipo de actuación, ya que están protegidas. Recomendamos todo lo contrario: regular antes de que se produzca cualquier conflicto. De hecho, si se hace cuando la convivencia es buena y todos los vecinos quieren lo mejor para su finca, será fácil llegar a acuerdos más amplios que se aprueben por unanimidad, como por ejemplo la prohibición del alojamiento turístico y de corta estancia. Además, aprobar y llevar al registro la prohibición de viviendas de uso turístico (VUT) puede ser útil por varios motivos. Principalmente, evitaremos problemas si se dan nuevos cambios normativos, impediremos la inscripción en el registro turístico y la posibilidad de obtener licencia de inicio de actividad, y aliviaremos la posibilidad de conflictos futuros.

• En fincas con división horizontal, los estatutos suelen inscribirse junto con el título constitutivo.

La propiedad de una vivienda que quiera realizar la actividad de alojamiento turístico (artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos) deberá obtener previamente la aprobación expresa de la comunidad de propietarios con una mayoría de 3/5 partes, es decir del 60% de la propiedad. 🗂️ El procedimiento para que una comunidad de propietarios adopte el acuerdo que autoriza o prohíbe la actividad de vivienda de uso turístico (VUT) está regulado por la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), especialmente tras la reforma de abril de 2025. 🧾 1. Inclusión del punto en el orden del día

• El presidente o cualquier propietario puede solicitar que se incluya el punto en el orden del día de una junta de propietarios.
• Debe especificarse claramente: “Autorización (o prohibición) del uso turístico en la vivienda X”.

🗓 2. Convocatoria de la junta

• La convocatoria debe realizarse conforme al artículo 16 de la LPH:

• Por escrito
• Con al menos 6 días de antelación
• Indicando fecha, hora, lugar y orden del día

🗳 3. Celebración de la junta y votación

• Se requiere mayoría de 3/5 de propietarios y 3/5 de cuotas de participación (art. 17.12 LPH).
• El acuerdo puede:

• Autorizar la actividad
• Condicionarla (por ejemplo, exigir seguro, limitar horarios)
• Prohibirla expresamente

📄 4. Redacción del acta

• El secretario debe redactar el acta con:

• Resultado de la votación
• Identificación de propietarios asistentes
• Cuotas representadas
• Texto del acuerdo adoptado

📬 5. Notificación del acuerdo

• El acta debe notificarse a todos los propietarios en el plazo de 10 días.
• Si no hay impugnación judicial en el plazo de 3 meses, el acuerdo es firme.

📁 6. Certificación del acuerdo

• El secretario, con el visto bueno del presidente, puede emitir certificado del acuerdo.
• Este documento es necesario para presentar ante Turisme CV si se desea registrar una VUT.

📄 7. Actuar ante una VUT ilegal

• Si la actividad ha comenzado sin cumplir los requisitos legales (sin registro ni licencia), la comunidad debe denunciar rápidamente a la Generalitat Valenciana (GVA) y a la policía local.
• La GVA puede sancionar y clausurar la actividad ilegal.
• El Ayuntamiento puede intervenir si hay incompatibilidad urbanística, también podremos exigirle que abra el  proceso sancionador previsto en la Ley de Turismo pues tiene competencias delegadas de la Generalitat V.

🗳 8. Acción de Cesación

• Si alguien ejerce la actividad turística en contra de los estatutos, el presidente de la comunidad puede requerir el cese inmediato y, si no se cumple, iniciar acciones judiciales.

🗳 7. Recuperar la Posesión de Elementos Comunes

• Si la empresa realiza obras sin permiso en elementos comunes, se puede interponer una demanda interdictal para paralizar las obras y recuperar la posesión.

En los últimos años, el desmedido aumento de la actividad turística en la ciudad nos ha traído una serie de problemas relacionados con la vivienda, la colonización del espacio público y la especialización económica de los barrios. Es en los barrios donde este conflicto se hace más visible con la pérdida del propio tejido vecinal por la expulsión de vecinos y vecinas, principalmente inquilinos, y su sustitución por viviendas de uso turístico, y por la transformación del comercio de proximidad por otro orientado a los visitantes de paso. 🗂️ Las problemáticas podrían resumirse en:

• Conflictos residenciales derivados de la implantación de vivienda turística. A partir de la revisión de varios estudios realizados sobre las situaciones conflictivas que aparecen en comunidades de propietarios en las que ya se han implantado viviendas de uso turístico (VUT), las problemáticas que más comúnmente aparecen y que más perjuicio generan para los vecinos y las vecinas son:

• Los altos niveles de ruido. • El incremento de los gastos de limpieza y mantenimiento. • La pérdida de sensación de seguridad en el edificio. Además, se detecta una fuerte conflictividad entre las mercantiles y las comunidades por actuaciones unilaterales de usurpación de espacios comunes y la ejecución de obras sin el consentimiento de la comunidad.

• Gentrificación por turistificación de los barrios. La implantación de la actividad turística comporta un proceso de gentrificación singular. Si la gentrificación tradicional significaba la expulsión y sustitución del vecindario por nuevas clases de habitantes con más recursos, la gentrificación por turistificación supone también la expulsión, pero la sustitución es por visitantes. Este proceso también comporta una importante sustitución del tejido comercial tradicional por uno nuevo, dirigido al visitante, además del progresivo cambio del uso del espacio público.
• Afección al precio de la vivienda que se ve afectada:

1. Por la reducción de la oferta en el mercado de vivienda, principalmente de alquiler, debido a la sustitución por el mercado de vivienda turística. Esto sucede tanto por la implantación de VUTs regulares (donde se cumplen los requisitos normativos) como por la proliferación de VUTs no regulares o escondidos en fórmulas que intentan eludir la normativa. Ejemplos de ello son las viviendas para alquiler de corto plazo, pero por encima de los días máximos para considerarse VUT, o VUTs que funcionan sin licencia.
2. Por las propias dinámicas especulativas del mercado de vivienda, que impulsan, por la perspectiva de ganancia, los precios al alza.

📌 En Valencia, este fenómeno se ha extendido ya a la mayor parte de los barrios de la ciudad, generando una fuerte conflictividad social y jurisdiccional. Para hacerle frente, la Federación de Asociaciones Vecinales de Valencia (FAAVV) ha decidido emprender una campaña informativa con el objeto de proporcionar herramientas y estrategias jurídicas para que las Comunidades de Propietarios puedan defenderse de este tipo de situaciones. Todo ello, se enmarca en la campaña IMPIDE QUE TU VECINO PIERDA EL NOMBRE una campaña que trata de ser una invitación para que las comunidades vecinales debatan y aprueben prohibir esta actividad.

Es en la Ley de la Propiedad Horizontal (LPH) donde se regulan estos nuevos derechos:

• Derecho a rechazar la implantación de vivienda turística. Desde abril de 2025, aquellos que deseen empezar una actividad de vivienda turística tendrán que solicitar consentimiento expreso a la Junta de Propietarios de la finca.

Para la obtención del permiso se requiere la aceptación por al menos las tres quintas partes de los propietarios y cuotas de participación, es decir, que el 60% de la propiedad debe dar su conformidad.

• Derecho a prohibir, limitar o acondicionar las viviendas de uso turístico en la finca. La posibilidad existe desde 2019 y, hoy, ya no puede haber ninguna duda de que es una capacidad de las Juntas de Propietarios. Para ello, deben aprobar una reforma estatutaria, o la creación de los estatutos si no tienen ninguna, con una mayoría de tres quintas partes con doble mayoría: de propietarios y de cuotas de participación.
• Derecho a prohibir la actividad económica de alojamiento turístico en general, no solo las VUT. Esto también es una potestad de las comunidades. Ahora bien, para llevarlo a cabo sería necesaria la unanimidad de todos los propietarios. Además, el acuerdo debería recoger, de forma expresa o al menos de forma más amplia y clara, las actividades prohibidas.
• Derecho a cesar una actividad que vaya en contra de los Estatutos. Si pese a las prohibiciones aprobadas en Junta alguna persona propietaria comienza a ejercer una actividad contraria a ellas, el presidente de la comunidad, por su voluntad o a requerimiento de cualquiera de los propietarios, podrá entablar una acción de cese contra la misma. En caso de que la conducta antiestatutaria persista podrán demandar jurisdiccionalmente y solicitar su paralización.
• Derecho a recuperar los espacios comunes ocupados sin permiso. En algunas ocasiones, las mercantiles de vivienda turística realizan obras sobre elementos comunitarios sin el consentimiento de la Junta (bajantes, apropiaciones de terrazas, desmontaje de superficies…). Las comunidades pueden ejercer una acción de cese, de forma urgente y directamente ante los juzgados, contra estas actitudes.
• Derecho a inscribir los acuerdos de prohibición en el registro de la propiedad. Para que los acuerdos sean efectivos de cara a terceros, por ejemplo, frente a nuevos propietarios o compradores, es necesario elevarlos a público (mediante notario) e inscribirlos en el Registro de la Propiedad. Si no, un acuerdo de prohibición no afectaría a un nuevo propietario que hubiera comprado la vivienda en un momento posterior al acuerdo de prohibición.

Una Vivienda de Uso Turístico (VUT) es un o inmueble residencial (piso, casa, chalé) que se alquila de forma temporal y completa (no por habitaciones) a turistas, con fines lucrativos y bajo condiciones específicas reguladas por la normativa turística y urbanística. 🗂️ Características principales de una VUT:

• Alquiler temporal: Se alquila por periodos cortos, en la Comunidad Valenciana el máximo es de 10 días consecutivos al mismo arrendatario.
• Alquiler completo: Se alquila toda la vivienda, alquilar habitaciones está expresamente prohibido.
• Finalidad turística: El alquiler se realiza con fines turísticos, y la vivienda se promociona en canales turísticos (internet, agencias, etc.).
• Normativa específica: Debe cumplir con la normativa sectorial turística, incluyendo requisitos de registro, compatibilidad urbanística y condiciones de seguridad y calidad. Las dimensiones mínimas de las viviendas deberán sujetarse a las que establece la normativa correspondiente al uso residencial de las mismas.
• No es hotel ni pensión: Aunque se destina a turistas, no se considera un establecimiento hotelero, sino una modalidad de alojamiento turístico.

📣 Los alquileres vacacionales o de temporada no son VUT! Una vivienda podría anunciarse no como VUT, sino como alquiler vacacional o de temporada. La normativa turística sorprendentemente no considera esta actividad como turística y por lo tanto una comunidad no tiene capacidad para prohibirla. Recordemos que la Ley de Turismo solo considera VUT el alquiler de menos de 10 días. Pero esto no quiere decir que esta actividad se pueda practicar libremente y sin control. De hecho, sí se podría prohibir en los estatutos si se aprueba mediante un acuerdo unánime. 🧾 Qué obligaciones debe cumplir una vivienda que se dedique al arrendamiento temporal de forma continuada? 📑 1. Formalizar por escrito los Contrato de arrendamiento temporal

• Debe especificar claramente el motivo de la estancia (laboral, académico, médico, etc.).
• No puede destinarse a residencia habitual ni a uso turístico.
• Se rige por el artículo 3.2 de la LAU (uso distinto de vivienda habitual).

📑 2. Debe obtener el Número Único de Identificación.

• Aunque no sea turístico, debe obtener igualmente un número de registro como vivienda de uso temporal que se tramita a través del Colegio de Registradores, con:

• Referencia catastral.
• Dirección exacta.
• Número máximo de ocupantes.
• Indicación de si se alquila completa o por habitaciones.
• Finalidad del uso: debe indicarse si es turístico o temporal
• Se exige (o mejor, se debería exigir) acreditar la compatibilidad urbanística si se alquila la vivienda de forma continuada para uso temporal, especialmente si se hace con fines económicos y se publicita el inmueble. Evidentemente el uso continuado como actividad económica es claramente una actividad terciaria y por lo tanto sujeta a las incompatibilidades que determine el PGOU.

📣 Los bajos transformados en alojamiento turístico Sí son VUT! En el caso de València, el planeamiento urbanístico puede permitir el uso residencial en bajos si se tramita previamente un cambio de uso de terciario a residencial, lo cual requiere:

1. Proyecto técnico visado.
2. Licencia municipal de obras y actividad.
3. Informe de compatibilidad urbanística favorable para uso turístico.

Por lo tanto, la propiedad de una vivienda que quiera realizar la actividad de alojamiento turístico (artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos) deberá obtener previamente la aprobación expresa de la comunidad de propietarios con una mayoría de 3/5 partes, es decir del 60% de la propiedad La normativa autonómica no prohíbe expresamente el uso turístico en bajos, pero la viabilidad depende del planeamiento municipal vigente y de la obtención de los permisos correspondientes. 🧾 Qué obligaciones debe cumplir un bajo de una finca que se dedique al arrendamiento temporal de forma continuada? Para solicitar el informe de compatibilidad urbanística en València —requisito previo para transformar un local en planta baja en VUT— se sigue este procedimiento: 🧾 Trámite: Informe de Compatibilidad Urbanística Documentación requerida:

• Instancia de solicitud.
• DNI/NIE del solicitante (y representante, si aplica).
• Escritura de constitución y poderes (si es sociedad).
• Plano de emplazamiento.
• Memoria técnica descriptiva de la actividad.
• Planos de planta y sección.
• Justificante de pago de la tasa (140,90 € por autoliquidación).

📌 Recomendaciones

• Comprueba que el planeamiento urbanístico de la zona permite el uso residencial en planta baja.
• El informe no implica concesión automática de licencia; es un paso previo.
• Si el informe es favorable, se puede iniciar el trámite de cambio de uso y posteriormente la inscripción como VUT.

1. Requisitos Urbanísticos y Administrativos

• Informe municipal de compatibilidad urbanística favorable: El ayuntamiento debe certificar que el uso turístico es compatible con la normativa urbanística de la zona.

El PGOU de València establece que sólo se permite el uso hotelero y turístico en las plantas inferiores a cualquier residencia. Es decir, no pueden coincidir en planta con una vivienda. Para los bajos comerciales se compatibiliza con otros usos no residenciales con los que sí podrá compartir planta. Por lo que en València solo pueden disponer de este título habilitante los que cumplan estos requisitos.

• Referencia catastral única e individualizada: Debe constar en las declaraciones responsables y en los contratos de cesión.
• Cumplimiento de los requisitos arquitectónicos: La vivienda debe cumplir con los requisitos mínimos de diseño, calidad, seguridad, accesibilidad y equipamiento que establece la normativa.

2. Requisitos de la Comunidad de Propietarios

• Consentimiento expreso de la Comunidad de Propietarios: Desde abril de 2025, es obligatorio obtener la aprobación expresa de la comunidad (por mayoría de 3/5 partes de propietarios y cuotas) antes de iniciar la actividad.
• Certificación registral de no prohibición: Es necesario acreditar que los estatutos de la comunidad no prohíben la actividad turística.

3. Requisitos de Registro y Licencia

• Inscripción en el Registro de Turismo de la Comunidad Valenciana: La inscripción tiene una validez de 5 años.
• Declaración responsable de inicio de actividad: Debe presentarse ante la Generalitat Valenciana.
• Seguro de responsabilidad civil: Obligatorio para cubrir posibles daños a terceros.
• Obtener el Código Registral Único (CRU) como arrendamiento turístico para poder anunciarse en las plataformas digitales

4. Condiciones de la Actividad

• Alquiler completo de la vivienda: No se permite el alquiler por habitaciones.
• Duración máxima de la estancia: El alquiler debe ser por un periodo igual o inferior a 10 días consecutivos al mismo arrendatario.
• Comercialización a través de canales turísticos: La vivienda debe estar promocionada en canales de oferta turística.

5. Otros requisitos

• Cumplimiento de la normativa sectorial turística: Según la Ley de Turismo, Ocio y Hospitalidad de la Comunidad Valenciana.
• No estar prohibido en los estatutos de la comunidad: Si hay una prohibición expresa, no se podrá ejercer la actividad.

Es posible consultar si la VUT está registrada en el registro de empresas turísticas de la Generalitat Valenciana. Pero hay que descargarse el listado completo y buscar si está registrada la vivienda en concreto. 🗂️ También es posible dirigirse al Ayuntamiento y solicitar si la vivienda en cuestión cuenta con certificado de compatibilidad urbanística o licencia de actividad. No hay formulario específico, puede utilizarse un modelo de instancia genérico. Por último, el Ministerio de la Vivienda también debería informar sobre las viviendas de arrendamiento temporal y VUTs que han obtenido el Código de Registro Único, pero de momento, al parecer, no atiende estas solicitudes a pesar de ser el responsable de su mantenimiento y redirige las consultas al Colegio de registradores. Colegio que cobra 10€ por cada copia simple del registro que emite. En todo caso, para la consulta siempre se necesitará que los datos sean lo mas precisos posible para ello es conveniente consultar el geoportal del Ayuntamiento de València para localizar la referencia catastral o en la propia web del catastro.

Cómo puedo denunciar una VUT ilegal

Desde el 3 de abril de 2025, los vecinos pueden denunciar directamente los pisos turísticos que no tengan la autorización de la comunidad de propietarios. Las sanciones pueden ser elevadas. Esta modificación no afecta a aquellos pisos turísticos que ya estaban operando antes del 3 de abril y que cumplen con la normativa vigente. Sin embargo, si no cumplen con los requisitos legales o no tienen la licencia requerida, deben regularizar su situación o cesar en la actividad.  Aquellos pisos que no tengan la licencia deberán pedir autorización a la comunidad de propietarios. 🗂️ La clave para prohibir una VUT ilegal es actuar rápido, convocar la Junta, aprobar la prohibición por mayoría cualificada, inscribir el acuerdo, y denunciar ante las autoridades si la actividad no cumple los requisitos legales. Además, se pueden iniciar acciones judiciales si se vulneran los estatutos o se realizan obras sin permiso. 🛑 ¿Qué se considera una VUT ilegal?

• No inscrita en el Registro de Turismo de la Comunitat Valenciana.
• Sin informe de compatibilidad urbanística favorable.
• Sin licencia de actividad o incumpliendo requisitos técnicos.
• Generando molestias graves (ruido, ocupación excesiva, etc.).
• No ha solicitado la conformidad de la comunidad de la finca

Para denunciar una VUT (Vivienda de Uso Turístico) que consideras ilegal o que está causando molestias, estos son los pasos generales que debes seguir: 1. Reunir Pruebas Recoge pruebas que demuestren que la vivienda se utiliza con fines turísticos: capturas de pantalla de anuncios en plataformas como Airbnb o Booking, registro de entradas y salidas de personas, fotos, vídeos, o cualquier documento que acredite la actividad. Si hay molestias (ruidos, fiestas, suciedad), documenta estos hechos (por ejemplo, grabaciones de ruido, partes policiales, etc.). [¿Cómo denu…saber …], [Problemas…Alquilino] 2. Verificar la Legalidad Consulta si la vivienda está inscrita en el Registro de Empresas Turísticas de de la Generalitat Valenciana. Solicita información en tu ayuntamiento [¿Cómo denu…saber …], [Problemas…Alquilino] 3. Dónde denunciar

• Comunidad de propietarios: Si afecta a la convivencia o incumple normas urbanísticas, puedes denunciarlo a la comunidad de vecinos. Desde abril de 2025, la Ley de Propiedad Horizontal exige que el alquiler turístico tenga autorización de la comunidad de propietarios. Si no la tiene, la comunidad puede iniciar acciones legales. [Desde el 3…tenga …]

Es muy conveniente que las denuncias se presenten de forma colectiva

• Asociación de vecinos de tu barrio. Trata de compartir el problema con tus vecinos y vecinas que seguramente tendrán experiencias concretas sobre otras denuncias y te informarán si hay actuaciones concretas que se puedan hacer como informar a la policía de barrio.
• Ayuntamiento: Si la vivienda no cumple la normativa municipal o no está registrada, puedes denunciarlo en el ayuntamiento. No cuenta con un formulario específico y se debe utilizar un modelo de instancia genérico

En casos de molestias graves o actividad flagrante, puedes llamar al 092. El Ayuntamiento ha formado agentes para inspección específica de VUTs.

• Consejería de Turismo: Si el problema afecta a la legalidad turística es posible denunciarlo también ante la Dirección General de Turismo, pero hay que tener en cuenta que el Ayuntamiento tiene las competencias delegadas de inspección en materia de turismo. [¿Cómo denu…saber …], [Problemas…Alquilino], [Desde el 3…tenga …]

5. Seguimiento

• Una vez presentada la denuncia, puedes hacer seguimiento contactando con el organismo donde la presentaste para saber el estado del proceso. [¿Cómo denu…saber …]

Tiene la capacidad de ordenar el territorio de su término municipal y decidir los usos y actividades que pueden realizarse en cada lugar. La ciudad de Valencia se regula por el Plan General de Ordenación Urbana de 1992 (PGOU). Este clasifica la ciudad en diferentes tipos de zonas residenciales (histórica, ensanche, edificación abierta…) y en la normativa de cada una se establecen las actividades compatibles con esas zonas, en particular la compatibilidad entre el uso residencial y las actividades de alojamiento turístico y ocasional. 🗂️ Actualmente, y aunque la normativa relacionada con el alojamiento turístico está en proceso de modificación, existen dos situaciones:

• Una moratoria aprobada por el Gobierno Municipal en 2024, por la cual se dejan de otorgar licencias de cambio de uso y obra para vivienda turística en zonas residenciales de la ciudad.

Se exceptúan de ella los edificios completos (terciarios-hoteleros), las licencias solicitadas y autorizables antes del 30 del año de aprobación, y aquellas VUT situadas en planta baja o primera planta con acceso independiente desde la vía pública.

• El PGOU establece que solo se permite el uso hotelero y turístico en las plantas inferiores a cualquier uso de vivienda residencial.

Es decir, no pueden coincidir en planta con una vivienda. Para los bajos comerciales, se compatibiliza con otros usos no residenciales con los que sí podrá compartir planta. Actualmente vivimos una situación de gran incertidumbre sobre si lo que tramita el Ayuntamiento es limitar y regular las VUT en la ciudad o por el contrario liberalizar más aún la actividad. 📣 De ahí que sea tan importante que las comunidades vecinales conozcan y ejerzan su capacidad para limitar o prohibir el alojamiento turístico en su finca. Además de planificar y regular la actividad hotelera, el Ayuntamiento tiene la capacidad de inspeccionar y sancionar los incumplimientos en los usos urbanísticos y sus ordenanzas. En la medida que la actividad de una VUT incumpla estas regulaciones (PGOU y ordenanzas) es recomendable denunciarlo al ayuntamiento y poner en conocimiento de la policía de barrio estas denuncias. También el Ayuntamiento tiene delegadas competencias de cumplimiento de la normativa turística: 1. Control y sanción de viviendas de uso turístico (VUT)

• El Ayuntamiento puede inspeccionar, revocar inscripciones y sancionar a titulares de VUT que incumplan la normativa autonómica.
• Tiene acceso al Registro de Turismo para verificar datos como referencia catastral, titularidad, compatibilidad urbanística, etc.

2. Emisión de informes de compatibilidad urbanística

• Es obligatoria para inscribir una VUT.
• El informe debe ser favorable y vinculante para que la Generalitat registre la vivienda.

⚖️ Puede el ayuntamiento sancionar la actividad de una VUT que no ha sido autorizada por la Junta de propietarios? Sí, el ayuntamiento puede sancionar la actividad de una Vivienda de Uso Turístico (VUT) que no ha sido autorizada por la Junta de propietarios. Aunque la actividad no contravenga ninguna normativa municipal de manera directa, sí supone un incumplimiento de la normativa autonómica, que exige la autorización de la comunidad de propietarios como requisito indispensable para la inscripción en el registro de empresas turísticas. Sin esta autorización, no es posible obtener el Código Único de Registro, que es otorgado por el Colegio de Registradores y necesario para operar legalmente como VUT. ⚖️ Puede el ayuntamiento sancionar las obras que se realizan en una finca para acondicionar una VUT abusando bienes de la comunidad? El Ayuntamiento nunca podrá resolver conflictos vecinales privados. Estos se consideran de materia civil, que son los que se generan en las relaciones entre particulares en sus negocios y conductas jurídicas privadas. Estos asuntos deberán resolverse por los canales jurisdiccionales competentes. Este aspecto es especialmente importante, ya que a menudo surgen frustraciones cuando la administración concede licencias de cambio de uso y de obras a entidades que actúan sin la autorización de la Comunidad de Propietarios. Aunque en ocasiones puede resultar complicado distinguir claramente entre las competencias de cada parte y esto genere conflictos, en general el Ayuntamiento solo debe intervenir en aquellas cuestiones que le competen, es decir, cuando se trata de hacer cumplir la normativa que regula las actividades que se pretenden desarrollar. 📣 🏷️🧾 🗂️  📌 📑

🗂️ Una empresa o un particular ha comprado, o quiere comprar, un inmueble y parece que quiere convertir una vivienda en un piso turístico

Habrá que convocar una Junta Extraordinaria de Propietarios lo antes posible, en la que también estén convocados los nuevos propietarios. Si prohibimos la actividad antes de que se solicite el cambio de uso y, sobre todo, antes del inicio de la actividad, nos aseguraremos más posibilidades de que nuestra prohibición sea efectiva.

🗂️ Han comenzado la actividad en una vivienda

Si la actividad iniciada cuenta con licencia de actividad y está inscrita en el registro, igualmente podremos prohibir la implantación de VUT en nuestra finca, pero no se podrá aplicar específicamente a los inmuebles donde ya esté en marcha la actividad. Ahora bien, las licencias tienen una vigencia de cinco años y probablemente no podrán renovarla si consta una prohibición expresa antes de la renovación. Además, la prohibición sí aplicaría para otras VUT. Si, en cambio, la actividad ha comenzado sin los requisitos establecidos para la obtención del Registro, habrá que denunciarlo rápidamente a la Generalitat Valenciana (GVA), a la Conselleria correspondiente, para que sancionen y clausuren la actividad. Además, también deberíamos llamar a la policía local para que el Ayuntamiento pueda actuar en caso de que haya una incompatibilidad urbanística. Por último, y antes de que el infractor pueda regularizar la situación, sería muy conveniente convocar una Junta Extraordinaria para prohibir estas actividades.

🗂️ En mi Comunidad de Propietarios queremos prohibir esta actividad u otras. ¿Cómo lo hacemos?

Lo primero que habrá que hacer es convocar una Junta Extraordinaria donde el orden del día deje claro que se hablará de la posible prohibición, ya sea de viviendas de uso turístico o de actividad hotelera. La junta la puede convocar el presidente de la Comunidad o a petición de una cuarta parte de los propietarios y, aunque al ser extraordinaria no hay un plazo mínimo, se debe notificar a todos los propietarios. En la Junta debidamente convocada, se discutirá y se llegará a un acuerdo. Recuerda que para prohibir la vivienda turística se requieren tres quintas partes de los propietarios y de las cuotas. Para prohibir actividades turísticas en general, será necesaria la unanimidad y, además, especificar lo mejor posible lo que se pretende prohibir. No vale hacer enunciados genéricos. Es importante tener en cuenta que una Junta, si no alcanza el quórum suficiente en primera convocatoria (la mitad de los propietarios), deberá convocarse en segunda, normalmente media hora después de la primera. Además, los miembros ausentes podrán, en el plazo de un mes desde el envío del acta, votar en contra de cualquiera de los acuerdos. Una vez hecho esto, para que el acuerdo tenga efectos frente a terceros (es decir, para aquellos que no eran propietarios en el momento del acuerdo), habrá que inscribirlo en los estatutos de la finca, en el Registro de la Propiedad. Para hacerlo, habrá que ir antes al notario. Estos dos trámites no suelen costar más de mil euros, aunque a veces piden provisiones de fondos desorbitadas que, en principio, se acaban devolviendo. Hay que tener en cuenta que no realizar alguno de los trámites de manera precisa podría significar, después, la nulidad de la prohibición. Una mala redacción, el uso de un término impreciso, algún error en la convocatoria o en las notificaciones… cualquier detalle puede dejar sin efecto los acuerdos tomados y, por tanto, hacer decaer la prohibición. Es importante asegurarse de la buena práctica con el administrador o con un abogado especializado.

🗂️ Una empresa que ha comprado un inmueble quiere hacer vivienda turística y realiza obras y agujeros en la finca sin ningún permiso

Esta situación, aunque parezca increíble, es bastante habitual. Algunas empresas piensan que actuar de manera autoritaria y unilateral les hará conseguir lo que quieren. Por suerte, existen mecanismos jurisdiccionales para evitarlo. En primer lugar, habrá que requerir a la persona usurpadora para que detenga su actitud. Si no lo hace, podremos plantear tanto demandas interdictales, donde se discute la posesión ya sea para detener la obra o para restaurar los elementos dañados, como ordinarias, donde discutiremos todo. Hay que tener en cuenta que, para las primeras, los plazos son muy cortos, ya que si no se presentan el día que inician la obra o pocos días después, no tendrá sentido paralizarlas. Por eso, es imprescindible adelantarse a la situación y ponerse en contacto con algún despacho de abogados que pueda hacerse cargo de la cuestión con margen de actuación.